采購計劃編號：JZHCG-HY2025-008 項目負責人：林先生/郝女士 0762-3326938
源城區(qū)第二人民福利院公建民營運營管理服務
運營商公開遴選招商公告
經(jīng)河源市源城區(qū)人民政府批準，為了適應新時代養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展需求，進一步提升源城區(qū)養(yǎng)老服務事業(yè)專業(yè)化、社會化水平，在保證國有資產(chǎn)安全不流失的情況下，決定委托第三方專業(yè)機構（以下簡稱“運營商”）運營源城區(qū)第二人民福利院（以下簡稱“公建民營”）。現(xiàn)將有關事項公告如下：
一、項目簡介
源城區(qū)第二人民福利院位于河源市源城區(qū)埔前鎮(zhèn)蓮塘嶺村 205 國道旁，總用地面積25820㎡，現(xiàn)總建筑面積12000㎡，建設有1棟生活樓、1棟綜合樓、1棟附屬樓、1棟設備樓，以及室外活動場所、綠化、場內交通輔助設施等，規(guī)劃設定床位200張。
源城區(qū)第二人民福利院位于和河源市源城區(qū)埔前鎮(zhèn)，于源城區(qū)最南端，東臨東江，西靠桂山，北接高埔崗街道。其轄區(qū)內總面積162平方公里，其中耕地面積1.97萬畝，林地面積9.46萬畝；下轄16個行政村和2個社區(qū)，轄區(qū)戶籍總人口5.4萬人，常住人口9.9萬人。
經(jīng)濟效益良好。河源國家高新區(qū)、源城區(qū)工業(yè)園坐落埔前，2024年實現(xiàn)規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值98.6億元，規(guī)上工業(yè)增加值11.29億元，完成全社會固定資產(chǎn)投資7.1億元，實現(xiàn)外貿進出口總額11.2億元。
地理位置優(yōu)越。北距河源市區(qū)18公里，南距惠州75公里、廣州、深圳160公里、香港170公里，G205國道、粵贛高速公路和京九鐵路穿越全境；贛深高鐵開通后，從深圳到埔前僅38分鐘，已融入“1小時大灣圈”。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。森林覆蓋率達51.59%，林木綠化率達46.5%，主要林種有：松樹、杉樹、雜樹、油茶和毛竹等，分布在埔前鎮(zhèn)西北面桂山山脈。
旅游資源豐富。春沐源小鎮(zhèn)、巴伐利亞莊園、客天下三大景區(qū)環(huán)繞，獲評“全國鄉(xiāng)村旅游重點鎮(zhèn)”“廣東省休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范鎮(zhèn)”，打造國家級旅游線路2條、省級旅游線路3條，“鏈上埔前”“吃、住、游、娛、購”一碼解決平臺成功上線，全域旅游格局逐步形成。
發(fā)展前景廣闊。鄉(xiāng)村振興示范帶連線成片建設加快推進，先后打造蔬香園、楊家小院棕櫚島、“共享菜園”、古樹公園等一批“網(wǎng)紅打卡地”，紅色教育、蔬果采摘、農事體驗、電廠科普等研學項目持續(xù)火熱，特色鄉(xiāng)村酒店、民宿、農家樂遍地開花，一二三產(chǎn)業(yè)深度融合發(fā)展。
二、總體要求及運營模式
本方案所稱“公建民營”是指通過公開、公平遴選方式，擇優(yōu)引入運營商投入資金進行設施提升改造和運營，源城區(qū)第二人民福利院所有權為河源市源城區(qū)埔前鎮(zhèn)人民政府。河源市源城區(qū)埔前鎮(zhèn)人民政府作為業(yè)主單位（甲方）與運營商（乙方）簽訂《公建民營合同》，河源市源城區(qū)民政局為遴選委托單位（招商單位），河源市金中恒項目管理咨詢有限公司為遴選代理機構。
鑒于本項目由運營商帶資進場建設，投資金額巨大，如若在本合同服務期限中，出現(xiàn)甲方無故提出要求運營商提前撤出本項目的情況、或者由于場地現(xiàn)狀、消防驗收等客觀狀態(tài)和法律狀態(tài)導致項目無法通過驗收而要求運營商提前撤出的情況，以及由于任意一方違約的情況下導致運營商提前撤出本項目的情況，甲方須對運營商給予建設補償，該建設補償為運營商投入到本項目的相關資金，補償金標準以甲方聘請第三方公司的專業(yè)評估為準。
三、項目實施目的
根據(jù)關于支持積極探索公建公營改革、增強機構運營活力、擴大普惠供給的要求，確保國有資產(chǎn)安全的情況下，委托第三方機構運營源城區(qū)第二人民福利院，通過引入市場機制和先進管理經(jīng)驗，更有效地為老年人等群體提供優(yōu)質高效的服務，進一步提升老年人的生活幸福感和榮譽感。
四、運營商資格要求
（一）準入條件
申請公建民營的企業(yè)、社會組織或個人必須具備以下條件：
1.具有獨立承擔民事責任能力的企業(yè)、社會組織或個人。
2.具有專業(yè)的醫(yī)療背景并具備依法取得醫(yī)療機構執(zhí)業(yè)許可證的能力，具備康復理療，慢病管理、心理科室、養(yǎng)老護理人才培養(yǎng)、醫(yī)療養(yǎng)老社工服務等一體的從業(yè)經(jīng)歷和經(jīng)驗，并具備可持續(xù)培養(yǎng)人才升級考證的資質或能力。
3.擁有專業(yè)的管理和服務團隊，直接服務于服務對象的工作人員符合相關規(guī)定的配備標準。運營商持有老年人評估師、健康管理師、養(yǎng)老護理員高級或以上、康復師、社會工作者、醫(yī)生、主管護師等資質的優(yōu)先。（人員需提供近三個月內任一個月繳納的社保證明；若為退休返聘人員的，則需提供單位返聘證明文件。）
具體人員配備如下：(需提供承諾書，格式自擬)
醫(yī)療護理樓：按照護理院標準配備
護理人員：
按30床*0.6=18人
主管護師3人
護理員與護士配比是2：1=36人
臨床醫(yī)師：
1名主治醫(yī)師，3名執(zhí)業(yè)醫(yī)師
五星級機構養(yǎng)老床位人員配比標準如下：
院長或副院長為本科以上
護理員按照200床配比:全失能1:3,半失能1:6;自理1:10配比護理員。
200名老人配比至少一名社工
老年人評估師至少2名
其他健康管理師、公共營養(yǎng)師、心理咨詢師，消防安全員、電梯安全員、康復師、運動指導師、廚師、保潔、后勤、洗衣房員工、行政人員等均按照比例配比，并具備辦理老年大學能力。
4.具有一定的經(jīng)濟實力。(需提供經(jīng)濟實力證明資料，格式自擬)
5.具有熱愛養(yǎng)老事業(yè)的情懷，具有從事養(yǎng)老服務事業(yè)的類似項目業(yè)績。(需提供承諾書，格式自擬；類似項目業(yè)績需提供中標（選）通知書或合同)
6.無違法違規(guī)記錄。(需提供承諾書，格式自擬)
（二）準入標準
1.運營年限和合同年限。公建民營運營期限為20年。
2.運營商自簽訂運營合同之日起，建設完善并全面提升硬件和軟件水平，床位使用率達到總床數(shù)的80%以上，5年內實現(xiàn)五星級養(yǎng)老服務機構目標（詳見附件：養(yǎng)老機構等級劃分與評定實施指南）。
3.后期待完善工程由運營商完成，業(yè)主和相關部門必須配合運營商爭取上級政策資金予以扶持及其他相關工作，包括四周圍墻、消防通道、運營電梯、排水排污工程、院內景觀設施、園林綠化、南側擋土墻等造價約1040萬元（具體以經(jīng)審核的投資額為準）。根據(jù)國家有關養(yǎng)老機構開辦運營的相關規(guī)定，該項目必須在土地權屬完善后并通過工程項目竣工驗收合格（含消防驗收備案）后移交給運營商之后，雙方完成相關移交統(tǒng)計登記手續(xù)后運營商進而開始投入運營。業(yè)主方需無條件配合運營商所有工作（包括但不限于保證土地糾紛導致相關阻礙運營的問題）。
4.結合本工程未完成項目投資約1040萬元及滿足運營設施設備投資2000萬元，合計總投資需要約3040萬元。
滿足運營設施設備投資進度：
⑴運營商總投資包含后期待完善工程和房屋內部改造裝修、景觀綠化、安全保衛(wèi)、場地保潔、醫(yī)養(yǎng)康護設備設施，冷熱水供應、網(wǎng)絡信息、二次消防設施等的配備、升級、維護、完善等。其中待完善工程的實際投資進度具體以中選運營商的運營投資方案為準。
⑵前兩年的投資額為滿足運營設施設備總投資金額2000萬元的50%；第三年度為滿足運營設施設備總投資金額2000萬元的20%；余下30%作為每年進行適老化改造、設備更新、人員培訓和運營流動資金等。委托方對運營商投資額度和進度的確認，以承租方會計憑證和協(xié)議書、實物等為依據(jù)。
關于運營商投資金額來源：企業(yè)自籌及爭取上級補助資金。招商單位必須優(yōu)先配合運營商申請上級補助資金。運營商具有優(yōu)先級享受相關政策福利補貼，承租后享3個月免租期。若后續(xù)工程投入的資金政府無法足額補足的，由于前期投入比較大，參考龍川、紫金相關案例，則再免收5年的房屋租金72萬元。運營商負責投資經(jīng)營運行資金，有權管理社會福利院的財務，財務情況每年向源城區(qū)民政局書面通報一次。
4.繳納履約保證金。簽訂協(xié)議后30個工作日內運營商須繳納履約保證金20萬元給埔前鎮(zhèn)人民政府（保證金形式：銀行保函或保證保險或擔保保函或銀行轉賬）。
（三）確定方式
代理機構網(wǎng)上公開發(fā)布遴選方案，并組建由招商單位和行業(yè)相關專家進行遴選工作。
五、合作運營商方式和基本要求
（一）自主經(jīng)營與示范引領。運營商擁有養(yǎng)老服務中心的自主經(jīng)營權，運營期間獨立承擔運營風險、自主經(jīng)營、虧損自負，獨立承擔相關債權債務等法律責任。運營商對床位在優(yōu)先保障本地戶籍的社會老年人前提下，可自主發(fā)展康養(yǎng)旅居，吸納引進社會老人入住，并可以按規(guī)定實行市場定價，源城區(qū)民政局會同區(qū)相關職能部門進行必要監(jiān)管。運營商還應承擔區(qū)域內養(yǎng)老機構示范引領、功能試驗、專業(yè)培訓、品牌推廣等職能，帶動源城區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，力爭在五年內創(chuàng)建五星級示范養(yǎng)老服務機構。
（二）保障機構優(yōu)質發(fā)展。運營商按規(guī)定享受各類優(yōu)惠扶持政策，運營商可向相關職能部門申請運營補貼、星級評定獎勵補貼及其他相關的優(yōu)惠政策和資金，調動運營商積極性。
（三）堅持養(yǎng)老屬性。實行委托運營后，其國家或集體所有的產(chǎn)權性質不變。經(jīng)營范圍為開展養(yǎng)老服務，服務內容為老年人提供醫(yī)療就診、康復護理、餐飲服務、生活照護、精神慰藉、文化娛樂等，不得從事養(yǎng)老服務以外的經(jīng)營活動。
（四）履行兜底保障。運營商在經(jīng)營管理期間接收原敬老院符合勞動法定年齡的工作人員，且預留30%的床位用于承擔政府保障職能，并依照政策嚴格定位收養(yǎng)對象，控制收住比例，所預留30%的兜底、特困老人的床位首先無條件滿足原敬老院及轄區(qū)老人轉移新院的安置。如運營商未按比例接收政府保障對象（即基本養(yǎng)老服務保障對象），河源市源城區(qū)民政局有權督促運營商立即調整收住比例，確保公建養(yǎng)老機構的基本職能。運營商拒絕按照收住比例接收基本養(yǎng)老服務保障對象時，有權解除協(xié)議。特困人員、孤寡軍烈屬等政府基本養(yǎng)老服務保障對象需送此養(yǎng)老機構集中供養(yǎng)的，須經(jīng)源城區(qū)民政局核定批準，憑源城區(qū)民政局出具的相關證明方可辦理入住手續(xù)。
（五）承擔責任。在獨立經(jīng)營管理期間，運營商必須嚴格執(zhí)行各類安全管理和服務操作規(guī)范，預防公共安全和業(yè)務安全事故發(fā)生，保證經(jīng)營管理場所符合安保消防、衛(wèi)生食品等安全要求，落實各類突發(fā)事件應急處置預案和安全管理主體責任。二次裝修的消防驗收由運營商負責，并承擔經(jīng)營管理期間所發(fā)生的安全責任事故、食品衛(wèi)生安全事故、員工或者服務對象等傷亡所產(chǎn)生的一切經(jīng)濟和法律責任。
六、運營管理費和購買服務標準
（1）運營商按以下標準繳交運營管理費：
1）第1年起至第5年止，免收運營管理費，只向運營商收取土地租用費用，由運營商直接轉到業(yè)主單位指定的銀行專用賬號（蓮塘嶺村委會），每年土地租金10萬元，每半年交50%租金（即5萬元），年底將剩余的50%租金（即5萬元）轉入村賬戶。
2）自第6年起至第10年止，按每月人民幣1元／平方米（建筑面積）的標準繳交運營管理費；
3）自第11年起至第15年止，按每月人民幣2元／平方米（建筑面積）的標準繳交運營管理費；
4）自第16年起至第20年止，按每月人民幣3元／平方米（建筑面積）的標準繳交運營管理費。
上述時間以簽訂協(xié)議之日算起，對應日期止。
（2）運營商須在每年的6月30日和12月30日前分兩期支付當年的土地租金或運營管理費到業(yè)主指定賬戶。
（3）購買服務標準：河源市源城區(qū)民政局根據(jù)實際情況將需要集中供養(yǎng)的特困人員等政府基本養(yǎng)老服務保障對象提供給運營商，按照集中供養(yǎng)特困人員及孤寡軍烈屬人數(shù)、當年標準的基本生活費、護理費每月足額撥付給運營商，上述費用低于運營商實際收費標準的，不足部分由運營商自行負責。特困人員及孤寡軍烈屬等政府基本養(yǎng)老服務保障對象轉入其他醫(yī)院治療期間產(chǎn)生的醫(yī)療費、護理費等除按政策報銷、救助外，發(fā)生政策外的其他費用均由運營商承擔。
七、保障措施
（一）明確職責，嚴格管理。
1.資產(chǎn)管理。在正式運營之前，運營商與業(yè)主單位、委托單位共同對源城區(qū)第二人民福利院的全部資產(chǎn)進行登記造冊。運營商在合同期內負責按照國家相關標準和規(guī)定對養(yǎng)老機構進行運營，并對固定資產(chǎn)進行日常管理維護。不得從事養(yǎng)老服務以外的經(jīng)營活動，不得出租、出借、處置國有資產(chǎn)，確保國有資產(chǎn)不流失。合同期滿后，所有的固定資產(chǎn)，運營商增添購置的設施、設備，在合作終止后全部無償移交源城區(qū)第二人民福利院，不得拆卸、搬遷。
2.服務管理。運營商應嚴格按照《養(yǎng)老機構管理辦法》（民政部令第49號）有關規(guī)定執(zhí)行。
運營商為老年人提供服務，應當與接受服務的老年人或其代理人簽訂服務協(xié)議。服務協(xié)議應當包括：服務內容、服務方式、收費標準、收費支付方式，服務期限、服務地點、當事人的權利和義務，協(xié)議變更、解除和終止的條件，違約責任，意外傷害責任認定和爭議解決方式等內容和事項。
運營商應提供符合老年人居住條件的住房，并配備適合老年人安全保護要求的設施、設備及用具，定期對老年人活動場所和物品進行消毒和清洗；提供的飲食應當符合衛(wèi)生要求、有利于老年人營養(yǎng)平衡、符合民族風俗習慣。
3.醫(yī)養(yǎng)結合。運營商須建立老年人入院評估制度，做好老年人健康狀況評估，并根據(jù)服務協(xié)議和老年人的生活自理能力，實施分級分類服務，為老年人建立健康檔案，定期組織體檢，做好疾病預防工作。運營商可以通過設立醫(yī)療機構或者采取與周邊醫(yī)療機構合作的方式，為老年人提供醫(yī)療服務。
4.安全管理。運營商必須依法履行消防安全主體責任，健全消防安全日常管理、防火巡查、值守聯(lián)動等管理制度，實行消防工作責任制，配置、維護消防設施、器材，開展日常防火檢查，建立24小時值守制度，建立健全相關工作檔案臺賬。定期組織人員開展業(yè)務學習和實地演練，制定突發(fā)事件應急預案。突發(fā)事件發(fā)生后，運營商應當立即啟動應急處理程序，根據(jù)突發(fā)事件應對管理職責分工向有關部門報告，并將應急處理結果報告源城區(qū)民政局和相關職能部門。
5.合同期滿后，合同期內運營情況良好，社會評價好，且有繼續(xù)運營意向，且于合同期滿提前一年提出繼續(xù)運營申請，在滿足招商條件的同等條件下，原運營商享有優(yōu)先權。
（二）建立制度，加強監(jiān)管。
1.建立考核機制。
源城區(qū)民政局按照發(fā)展養(yǎng)老服務行業(yè)等相關文件規(guī)定，會同有關部門，每年對營運方的營運工作開展考核，考核內容包括運營場所的使用維護、設施管理、收費標準、重點服務保障對象保障情況、床位入住情況、經(jīng)費投入、工作人員待遇、養(yǎng)老服務質量、服務對象滿意度等方面的量化和非量化指標，考核結果作為政府動態(tài)掌握運營情況、督促運營商完善服務、調整協(xié)議內容及享受優(yōu)惠補貼政策等的重要依據(jù)。若考核不合格，源城區(qū)民政局有權責令運營商限期整改，整改期間，可暫停對其落實各項政策資助；社會反響惡劣或連續(xù)3年考核不合格的，有權提前終止協(xié)議，重新公開征選運營商。
2.建立監(jiān)管機制。
民政部門會同衛(wèi)健、消防、市場監(jiān)督管理等部門通過實地檢查等方式對運營商的服務和管理進行監(jiān)督檢查，并向社會公布檢查結果。建立對運營商的評估制度，定期對運營商的人員、設施、服務、管理、信譽、舉報投訴等情況進行綜合評價，并根據(jù)評價結果對運營商進行相應獎勵和處罰。
3.建立退出機制。
本項目以招商引資的形式，由運營商帶資進場建設、打造、運營。若運營商在運營期間出現(xiàn)以下情況，則依據(jù)本退出機制，在30個工作日內向甲方移交場地，由甲方通過合規(guī)流程重新篩選運營機構。同時甲方啟動對運營商的建設補償機制。
1.運營期間，運營商需配合甲方組織的年度考核評估，若年度考核評估不合格、且限期三個月整改仍不合格的，運營商需無條件按照退出機制落實退出工作；
2.利用本項目場所實施非法活動，違法經(jīng)營或損害公共利益或違反本合同相關約定的；
3.未經(jīng)甲方同意，擅自變更法定代表人或運營商主體的；
4.擅自改變項目運營范圍的；
5.由于運營管理過失造成重大安全事故的，運營商除須無條件退出之外，還需對事故負全責；
6.因工作過錯原因造成社會重大輿情負面影響，又不能及時糾正妥善解決，影響甲方正常監(jiān)管的；
7.運營期間，運營商因經(jīng)營不善或其他各類因素，被列入經(jīng)營異常名錄或嚴重違法失信企業(yè)名單(黑名單)的；
8.出現(xiàn)違反國家法律法規(guī)行為或與本項目合同書要求嚴重不符的情形，三個月內未完成整改的。
發(fā)生上述情形之一，視為運營商違約。（1）發(fā)生上述情形，如甲方同意合同繼續(xù)履約，運營商須在甲方約定的時限內按要求完成整改；如甲方不同意繼續(xù)履約，甲方有權要求運營商支付一定金額的違約金，并無條件退出。（2）因運營商責任造成合同不能正常履約的，運營商除承擔相應的違約責任和繳納相應的違約金外，運營商的其他所有損失（含人力物力、前期投入、預期效益、后期安置處置等損失）由運營商自行承擔，運營商前期投入的所有固定資產(chǎn)、投資購置的各類設施設備不得拆除，甲方對運營商不予補償。（3）但因甲方原因造成運營商無法繼續(xù)經(jīng)營時，運營商有權解除合同，并要求甲主方給予經(jīng)濟賠償、投入賠償?shù)龋追巾毾蜻\營商退還履約保證金。
七、遴選步驟
（一）發(fā)布公告。2025年3月12日至21日，由遴選代理機構發(fā)布“公開遴選公告”，通過中國政府采購網(wǎng)等網(wǎng)站進行公開發(fā)布。
（二）機構報名。2025年3月24日至28日（工作日期間：上午9:00至12:00，下午14:30至17:30），完成源城區(qū)第二人民福利院公建民營運營管理服務運營商公開遴選招商工作運營商的報名工作（報名地址：河源市源城區(qū)紅星路東拆遷安置點第三區(qū)東一排第一幢文昌樓（三-四）樓 聯(lián)系電話：0762-3326938）。遴選評審時間：2025年3月31日9：30。
（三）確定機構。由遴選代理機構組織招商遴選單位和具有相關專業(yè)的評審專家對已報名的運營商進行評審，確定運營商，并由代理機構發(fā)放中選通知書。
（四）簽訂協(xié)議。在2025年4月完成與第三方機構簽訂協(xié)議。在簽訂協(xié)議后，河源市源城區(qū)埔前鎮(zhèn)人民政府將竣工驗收合格及通過消防備案完成并符合國家標準的房產(chǎn)及相關設施設備移交給運營商使用，做好資產(chǎn)、資金和人員等統(tǒng)計、登記手續(xù)。
（五）正式經(jīng)營。在簽訂協(xié)議并雙方完成相關移交統(tǒng)計登記手續(xù)后，運營商正式接手運營。如6個月內，運營商無故不經(jīng)營的，甲方有權終止合同，另行選擇。
八、爭議解決
運營中出現(xiàn)的爭議，雙方應友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可提交至相關仲裁機構或法院解決。
九、其他補充事宜
（一）報名需攜帶的資料：
1、法定代表人身份證明及法定代表人有效身份證正反面復印件;或法定代表人授權委托書及委托代理人有效身份證正反面復印件;
2、公告第四點運營商資格要求的相關證明資料；
3、2024年財務報表（四表一注）或經(jīng)審計的財務報告；
4、近三個月依法繳納稅收和社會保障資金證明；
5、參照公告附件“遴選打分標準”制作的相關文件（紙質文件一正四副，逐頁加蓋運營商單位公章并裝訂成冊，同時提交電子文件（U盤）2份，一同密封遞交）。
（二）本次遴選不接受聯(lián)合體。
（三）遴選代理費：本項目代理費按照總投資額計取，代理費用由中選人在領取中選通知書前按《招標代理機構服務收費管理暫行辦法》計價格【2002】1980號規(guī)定一次性向遴選代理機構支付服務費。
十、對本次遴選提出詢問，請聯(lián)系：
名稱：河源市金中恒項目管理咨詢有限公司
地址：河源市源城區(qū)紅星路東拆遷安置點第三區(qū)東一排第一幢文昌樓（三-四）樓
聯(lián)系方式：林先生/郝女士 0762-3326938
業(yè)主單位：河源市源城區(qū)埔前鎮(zhèn)人民政府
遴選委托單位：河源市源城區(qū)民政局
遴選代理機構：河源市金中恒項目管理咨詢有限公司
2025年3月12日
附件：1、項目效果圖（備注：效果圖為長期建設規(guī)劃，具體以現(xiàn)場實際建設為準。）
2、遴選打分標準
3、養(yǎng)老機構等級劃分與評定實施指南
